Čo ak je záložné právo premlčané?

Predaj nehnuteľnosti zaťaženej záložným právom je pomerne častý a väčšinou bezproblémový. Najčastejšie ide o prípady, kedy je predávaná nehnuteľnosť (napr. byt či rodinný dom) zaťažená záložným právom banky, ktorá poskytla vlastníkovi (predávajúcemu) hypotekárny úver na jej kúpu. Pri predaji takto zaťaženej nehnuteľnosti sa časť kúpnej ceny použije na vyplatenie zostatku hypotekárneho úveru predávajúceho (záložcu) voči banke (záložnému veriteľovi). Následne, banka vystaví tzv. kvitanciu, na podklade ktorej kataster nehnuteľností vymaže záložné právo banky z listu vlastníctva.

Čo ale v prípade, ak je záložné právo premlčané? Samotné premlčanie záložného práva nemá za následok jeho zánik. Úspešné vznesenie námietky premlčania zo strany dlžníka (záložcu) spôsobuje iba jeho nevymáhateľnosť zo strany záložného veriteľa, nie zánik. Z tohto dôvodu ani právoplatné rozhodnutie súdu, v ktorom súd potvrdil premlčanie záložného práva zriadeného na základe záložnej zmluvy k nehnuteľnosti, ktoré je zapísané v katastri nehnuteľností, nie je listinou spôsobilou na výmaz premlčaného záložného práva z listu vlastníctva (otázka č. 15 katastrálneho bulletinu 1/2016).

V prípade premlčaného záložného práva tak vzniká patová situácia. Na jednej strane máme dlžníka (záložcu), ktorého nehnuteľnosť je zaťažená premlčaným záložným právom a je veľmi nepravdepodobné (dovolím si vysloviť názor, že až naivné) myslieť si, že dlžník dobrovoľne splní svoj premlčaný záväzok voči veriteľovi, no a na strane druhej máme záložného veriteľa, ktorý v dôsledku premlčania nemôže pristúpiť k výkonu záložného práva a od ktorého sa nedá očakávať, že sa dobrovoľne vzdá svojej pohľadávky a požiada kataster nehnuteľností o výmaz záložného práva.

Zdá sa, že túto kolíznu situáciu vyriešil Najvyšší súd SR, ktorý vo svojom rozhodnutí z 26.10.2022 publikovanom v Zbierke stanovísk Najvyššieho súdu SR pod č. R 70/2023 uviedol, že: „určovací výrok v znení, že sporné nehnuteľnosti nie sú zaťažené záložným právom v prospech žalovanej (pozn. záložného veriteľa), je spôsobilým podkladom pre výmaz predmetného záložného práva z katastra nehnuteľností aj proti vôli záložného veriteľa“.

V danom rozhodnutí Najvyšší súd SR ďalej konštatoval: „Ak totiž záložné právo nie je možné realizovať, nakoľko bolo premlčané a záložca dôvodne vzniesol námietku premlčania, neexistuje žiadny dôvod na to, aby bola vec v príslušnom registri zaťažená nevykonateľnou ťarchou“.

Dovolím si povedať, že ide o zásadné rozhodnutie Najvyššieho súdu SR, ktoré ukázalo svetielko na konci tunela práve v takých kolíznych situáciách, ako som opísala vyššie. Najvyšší súd dal návod, ako postupovať a dosiahnuť výmaz premlčaného záložného práva z listu vlastníctva.

Predaj nehnuteľnosti zaťaženej premlčaným záložným právom je teda možný ale určite nie jednoduchý. V týchto prípadoch by som záložcovi odporučila, aby sa obrátil na advokáta, ktorý mu pomôže s koncipovaním žaloby a jej podaním na príslušný súd a ktorý ho bude sprevádzať celým súdnym konaním až do zdarného konca. V okamihu, keď bude mať záložca v rukách právoplatné rozhodnutie súdu, že jeho nehnuteľnosť nie je zaťažená záložným právom v prospech veriteľa, je ten správny čas začať uvažovať nad nastavením predaja nehnuteľnosti, s čím záložcovi pomôže realitný maklér.

Ak vlastníte nehnuteľnosť zaťaženú záložným právom a zvažujete jej predaj, neváhajte sa na mňa obrátiť. Veľmi rada Vám pomôžem s jej predajom.

Autor článku: Mgr. Zuzana Klačanová, RSc.

Majiteľka realitnej kancelárie UPgreat HOME a Licencovaný maklér NARKS

https://www.upgreat.sk/zuzanaklacanova