Podpis zmluvy pri rezervácii nehnuteľnosti

Ak predávate/kupujete nehnuteľnosť, úspech obchodnej transakcie závisí aj od dobre pripravenej zmluvnej dokumentácie. Pokiaľ predávate/kupujete nehnuteľnosť cez realitnú kanceláriu, príprava kompletnej zmluvnej dokumentácie by mala byť v jej réžii. Profesionálne realitné kancelárie spolupracujú s advokátskymi kanceláriami, ktoré im poskytujú právny servis. V takýchto prípadoch koncipuje zmluvnú dokumentáciu advokát na základe informácií a podkladov predložených realitným maklérom. Nehanbite sa a opýtajte sa realitného makléra, s akým advokátom realitná kancelária spolupracuje.

V rámci dnešného blogu sa zameriam na jednu z prvých zmlúv, ktorú ako klienti (či už v postavení predávajúceho alebo kupujúceho) budete podpisovať, a to rezervačnú zmluvu. Môžete sa stretnúť aj s názvom zmluva o zložení rezervačného/blokovacieho depozitu, zmluva o úschove finančných prostriedkov, zmluva o budúcej kúpnej zmluve a pod.

Nie je dôležité, ako je zmluva pomenovaná. Dôležitejší ako názov zmluvy, je jej obsah. Zmluvy sa totiž neposudzujú podľa názvu ale podľa obsahu, teda podľa toho, čo zmluvné strany zamýšľali zmluvou zrealizovať, k čomu smerovala ich vôľa v čase uzatvorenia zmluvy.

Rezervačná zmluva môže mať rôzny charakter:

        Rezervačná zmluva

• jej cieľom je krátkodobo rezervovať nehnuteľnosť v prospech kupujúceho
• ide o pomerne jednoduchú zmluvu, ktorej obsahom je špecifikácia nehnuteľnosti, ktorú si kupujúci rezervoval, čas, počas ktorého je nehnuteľnosť rezervovaná v prospech kupujúceho, dohodnutá kúpna cena, výška rezervačného poplatku
• častokrát nerieši ďalšie podmienky obchodného prípadu. Zmluvné strany v čase jej podpisu nemajú medzi sebou odkomunikované a dohodnuté podmienky kúpnej zmluvy, ktoré pre nemôžu mať význam pri rozhodovaní predať či kúpiť danú nehnuteľnosť (napr. spôsob úhrady kúpnej ceny, termín odovzdania nehnuteľnosti, čas trvania celej transakcie, výmaz doterajších ťárch na nehnuteľnosti, založenie nehnuteľnosti záložným právom banky a pod.)
• častokrát bývajú tieto zmluvy dvojstranné (realitná kancelária vs. kupujúci, predávajúci vs. kupujúci). Opatrná by som bola najmä pri rezervačnej zmluve, ktorú podpisuje kupujúci priamo s realitnou kanceláriou. Pokiaľ realitná kancelária vystupuje ako splnomocnenec predávajúceho a súčasťou rezervačnej zmluvy je aj príslušné plnomocenstvo, nemám výhrady. Pokiaľ však realitná kancelária vystupuje ako zmluvná strana, kde na druhej strane je iba kupujúci, je otázne do akej miery a či vôbec bude takto uzatvorená rezervačná zmluva platná a teda záväzná pre predávajúceho.

        Rezervačná zmluva, ktorá má charakter zmluvy o budúcej kúpnej zmluve

• ide o tzv. hybridnú zmluvu, v ktorej sa kombinuje viacero zmlúv (rezervácia nehnuteľnosti so zmluvou o budúcej kúpnej zmluve)
• spravidla býva trojstranná (realitná kancelária, predávajúci, kupujúci)
• podstatný rozdiel oproti rezervačnej zmluve uvedenej v bode 1. je však v tom, že v zmluve, ktorá má charakter budúcej kúpnej zmluvy musia byť obsiahnuté všetky podstatné náležitosti budúcej kúpnej zmluvy (tie závisia aj od typu nehnuteľnosti, ktorú kupujete – dom, byt, pozemok)
• môže obsahovať aj ďalšie, medzi zmluvnými stranami dohodnuté podmienky (napr. spôsob zaplatenia kúpnej ceny, čo všetko je obsiahnuté v kúpnej cene, podmienky odstúpenia od zmluvy, úhradu nákladov, povinnú súčinnosť zmluvných strán, termín a podmienky odovzdania nehnuteľnosti, opis vád nehnuteľnosti a pod.)
• POZOR!!! na takú zmluvu o budúcej kúpnej zmluve, v ktorej je obsiahnuté IBA PRÁVO (nie povinnosť) budúcej zmluvnej strany budúcu kúpnu zmluvu uzavrieť. Pokiaľ budúca zmluvná strana využije svoje právo a budúcu kúpnu zmluvu neuzavrie, nemôžete si uplatniť ani sankciu za neuzatvorenie kúpnej zmluvy. Výkon práva nie je možné sankcionovať. Už som sa s tým bohužiaľ stretla pred pár rokmi. Oslovili ma klienti s predajom bytu v Bratislave, ktorých predo mnou zastupovala iná realitná kancelária. Táto kancelária našla kupujúceho  a predložila mu zmluvu o budúcej kúpnej zmluve, podľa  ktorej mal kupujúci právo sa rozhodnúť, či kúpnu zmluvu uzavrie alebo nie. Využil svoje právo a kúpnu zmluvu neuzavrel. Môžem iba položiť rečnícku otázku, koho vlastne táto realitná kancelária zastupovala a či vôbec vedela rozpoznať následky nevhodne zvolenej formulácie použitej v zmluve?
• ak uzatvorenie budúcej kúpnej zmluvy, či už zo strany budúceho predávajúceho a/alebo budúceho kupujúceho, je formulované ako záväzok a budúca zmluvná strana si svoj záväzok v stanovenej lehote nesplní, môže sa dotknutá zmluvná strana obrátiť na súd s nárokom, aby súd zaviazal stranu, ktorá si svoj záväzok nesplnila, na splnenie tohto záväzku (POZOR!!! právo dotknutej zmluvnej strany obrátiť sa na súd zákon časovo limituje).

Zastávam názor, že rezervačná zmluva by mala byť podrobná. Mala by obsahovať nielen podstatné náležitosti budúcej kúpnej zmluvy ale riešiť aj ďalšie, pre zmluvné strany, dôležité podmienky. Čím podrobnejšia bude rezervačná zmluva, tým menej problémov a získavania odpovedí na otázky vás čaká.

Univerzálny vzor rezervačnej  zmluvy neexistuje. Internetové prehliadače sú plné vzorov rezervačných zmlúv pre rôzne typy nehnuteľností, netreba sa však na  100% spoliehať. Dovolím si povedať, že tak ako je jedinečná každá nehnuteľnosť, je jedinečná aj zmluvná dokumentácia, ktorá sa jej týka.

Nezabúdajte, že kontrola zmluvnej dokumentácie spojenej s predajom/kúpou nehnuteľnosti je finančne lacnejšia a časove menej náročná ako následky, ktoré môžu vyplynúť z nekvalitnej zmluvy.

Autor článku: Mgr. Zuzana Klačanová, RSc.

Majiteľka realitnej kancelárie UPgreat HOME a Licencovaný maklér NARKS

https://www.upgreat.sk/zuzanaklacanova