Predaj nehnuteľnosti nie je len o inzercii
BRATISLAVA, 10. decembra 2024 – Predaj alebo kúpa nehnuteľnosti patria zvyčajne medzi najväčšie finančné transakcie, ktoré nás v živote čakajú. Proces predaja môže byť komplikovaný, ak sa podcenia detaily. Ktoré sú kľúčové kroky, ktoré by mal predávajúci zvážiť, aby celý proces prebehol hladko a bez zbytočných komplikácií? Realitná odborníčka zhrnula najdôležitejšie aspekty, na ktoré by predávajúci nemali zabudnúť.
Právny stav nehnuteľnosti
Podľa Mgr. Zuzany Klačanovej RSc., majiteľky realitnej kancelárie UPgreat HOME by mal predávajúci dbať pri predaji predovšetkým na nasledovné záležitosti. Predávajúci by mal v prvom rade kontrolovať, či je zosúladený právny a skutkový stav, teda, či nehnuteľnosť, ktorú predáva, správne zapísaná na príslušnom liste vlastníctva. Častokrát sa stáva, najmä pri predaji rodinných domov, že medzi časom kúpy, alebo výstavby rodinného domu a časom jeho následného predaja, predávajúci postaví napríklad záhradný domček, garáž alebo bazén ale nezapíše tieto drobné stavby na list vlastníctva. Dodatočný zápis takýchto drobných stavieb na list vlastníctva počas predaja nehnuteľnosti je samozrejme možný, avšak môže mať negatívny dopad na dĺžku predaja nehnuteľnosti, výšku kúpnej ceny, a v neposlednom rade aj o stratu záujmu o kúpu nehnuteľnosti zo strany potencionálnych kupujúcich.
Ak na predávanej nehnuteľnosti viaznu vecné bremená in personam, pričom najčastejším je právo dožitia určitej osoby, tieto je nevyhnutné vysporiadať. Bez vysporiadania a zabezpečenia výmazu tohto vecného bremena z listu vlastníctva je daná nehnuteľnosť nepredajná. Po právnej stránke je zároveň potrebné zabezpečiť priamy prístup k predávanej nehnuteľnosti, ak takýto neexistuje. Ide najmä o prípady súkromných prístupových komunikácií resp. komunikácií, ktoré patria do vlastníctva developera a zatiaľ neboli odovzdané obci. Nezabezpečenie priameho prístupu, či už v podobe vecného bremena spočívajúceho v práve prechodu a prejazdu, odkúpenia podielu na prístupovej komunikácii alebo zriadenia nájomného užívacieho práva, môže mať takisto za následok nepredajnosť nehnuteľnosti.
Správne nastavenie ceny
Pri správnom nastavení kúpnej ceny by mal predávajúci zobrať do úvahy všetky aspekty, ktoré majú v danom čase vplyv na jej nastavenie, ako napríklad samotné potreby predávajúceho, stav a vek predávanej nehnuteľnosti, poslednú rekonštrukciu, prípadné vady, lokalitu, občiansku vybavenosť v okolí nehnuteľnosti, skutočnosť, či má nehnuteľnosť balkón, loggiu či terasu, inžinierske siete, na ktoré je napojená, či sa napríklad v bytovom dome nachádza výťah alebo nie, konkurenčné nehnuteľnosti na trhu, aktuálny stav realitného trhu, ale aj ďalšie podmienky, ktoré ovplyvňujú proces schvaľovania hypotekárnych úverov.
Technický stav nehnuteľnosti a prezentácia
Pri predaji je kľúčové skontrolovať technický stav predávanej nehnuteľnosti, to znamená zistiť všetky prípadné vady a nedostatky a tieto odstrániť, skontrolovať platnosť revíznych správ (ako napríklad elektroinštalácia, vodoinštalácia, plyn, bleskozvod) a skontrolovať, či má nehnuteľnosť platný energetický certifikát. Predávaná nehnuteľnosť by určite mala byť v čo najlepšom technickom stave. Pokiaľ nie je v silách predávajúceho takýto stav zabezpečiť, mal by záujemcov o kúpu informovať o všetkých nedostatkoch a vadách, aby sa tak vyhol potencionálnym problémom po samotnom predaji (uplatnenie vád – zľava z kúpnej ceny, či odstúpenie od zmluvy). Predávajúci by si mal pripraviť dokumenty, ktoré po predaji kupujúcemu odovzdá.
Predávanú nehnuteľnosť je potrebné pripraviť na fotenie (homestaging). Dobrý dojem je totiž možné urobiť len raz a je veľmi dôležitý. Zuzana Klačanová zdôrazňuje: „Príprave nehnuteľnosti na fotenie je potrebné venovať náležitú pozornosť, a to do najmenšieho detailu, nemenej dôležité je zabezpečiť kvalitnú fotodokumentáciu cez profesionálneho realitného fotografa. Dnešné smart telefóny síce v kombinácii s rôznymi photoshopmi dokážu urobiť veľa, ale určite nevedia nahradiť profesionálne oko fotografa a jeho cit pre prácu s nehnuteľnosťou”. Okrem fotenia netreba opomenúť aj iné spôsoby prezentácie nehnuteľnosti, ktoré zvyšujú šance na úspešný predaj (video, 3D matterpost, pôdorys, plachty, letáky) a jej inzerciu na realitných portáloch, sociálnych sieťach (platená inzercia a kampane zvyšujú šance na rýchlejší predaj).
Vedenie obhliadok a odovzdanie nehnuteľnosti
Ak predávajúci vedie obhliadku nehnuteľnosti osobne, treba ju viesť vecne a bez emócií. Problémom mnohých predávajúcich je, že priamo na obhliadkach poskytujú informácie, ktoré záujemcov nezaujímajú, dokonca ich vedia niekedy od kúpy odradiť. Citová väzba predávajúceho k nehnuteľnosti, jeho spomienky, prípadne príjemné chvíle prežité v predávanej nehnuteľnosti majú nevyčísliteľnú hodnotu, ale iba pre predávajúceho.
Predávajúci by mal tiež vedieť odhadnúť, kedy a v akej výške zľavu z kúpnej ceny poskytnúť, respektíve, ako si výšku kúpnej ceny obhájiť. Dôležité je tiež zabezpečenie kompletnej zmluvnej dokumentácie, či už prostredníctvom advokáta alebo notára – má zohľadňovať všetky podmienky, na ktorých sa kupujúci a predávajúci dohodnú. Veľakrát sa už pri rezervácii nehnuteľnosti zabúda na mnohé aspekty obchodu, ako je napríklad spôsob úhrady kúpnej ceny, termín odovzdania nehnuteľnosti, či sa nehnuteľnosť odovzdáva vyprataná, resp. ktoré hnuteľné zariadenie je predmetom predaja a či je jeho cena zahrnutá v kúpnej cene, kto hradí aké správne poplatky, kedy a kto podá návrh na kataster atď. Opomenutie zodpovedania pre niektorých možno zbytočných otázok, môže mať práve v čase podpisu kúpnej zmluvy zásadný vplyv na jej podpis. Predávajúci musí zabezpečiť odovzdanie nehnuteľnosti a príslušný popredajný servis, to znamená poskytnúť súčinnosť pri prepise energií, televízie, či internetu, či spolupracovať pri prepise vlastníka predávanej nehnuteľnosti u správcu bytového domu.
Počas samotného predaja nehnuteľnosti sa predávajúci môže stretnúť aj s ďalšími nástrahami, ktoré musí ad hoc riešiť a ktoré ho v konečnom dôsledku oberajú o voľný čas, ale aj peniaze. Najväčším negatívom samopredaja nehnuteľnosti je podľa Zuzany Klačanovej citová zaangažovanosť predávajúceho k predávanej nehnuteľnosti. Mnohí predávajúci majú veľakrát problém odosobniť sa od predaja, čo spôsobuje, že predaj nehnuteľnosti býva dlhý a komplikovaný.
Mgr. Zuzana Klačanová, RSc.
Majiteľka realitnej kancelárie UPgreat HOME a Licencovaný maklér NARKS