Pozor na doložku „ako stojí a leží“

S doložkou „ako stojí a leží“ sa v poslednej dobe stretávam pomerne často. Býva zakomponovaná do kúpnej zmluvy, predmetom ktorej je prevod vlastníckeho práva k individuálne určenej veci (napr. byt, garáž a pod).

Jej hlavným cieľom je zbaviť predávajúceho akejkoľvek zodpovednosti za vady predávanej veci (aj za skryté vady), ktoré by v budúcnosti oprávňovali kupujúceho uplatniť si nárok na zľavu z kúpnej ceny alebo právo na odstúpenie od kúpnej zmluvy.

O doložke „ako stojí a leží“ a jej uplatnení v kúpnych zmluvách by sa dala napísať rozsiahla práca. Nemalú pozornosť jej vo svojej rozhodovacej činnosti venoval nielen Najvyšší súd SR ale Najvyšší súd ČR, Ústavný súd SR.

V tomto príspevku sa zameriam iba na moje odporúčanie (vychádza po preštudovaní OZ, viacerých komentárov k OZ, odborných článkov na danú tému, rozhodovacej praxe NS SR, NS ČR, nálezu US SR), prečo by nielen kupujúci ale aj samotný predávajúci mali spozornieť, pokiaľ im realitná kancelária alebo advokát predloží kúpnu zmluvu, predmetom ktorej je prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti a ktorá obsahuje doložku „ako stojí a leží“:

• doložku „ako stojí a leží“ nie je možné aplikovať v kúpnej zmluve, predmetom ktorej je individuálne určená vec (napr. byt, garáž, rodinný dom. Tieto nehnuteľnosti viete presne identifikovať podľa listu vlastníctva.)
• uplatnenie doložky „ako stojí a leží“ v kúpnej zmluve, predmetom ktorej je individuálne určená vec má za následok jej absolútnu neplatnosť (nie zmluvy ako celku ale iba samotnej doložky). V takomto prípade sa zodpovednosť predávajúceho za vady predanej veci bude spravovať ust. Občianskeho zákonníka (prichádza do úvahy nárok kupujúceho na zľavu z kúpnej ceny, či dokonca nárok na odstúpenie od zmluvy. Platné odstúpenie od zmluvy môže pre predávajúceho znamenať veľký problém, najmä vtedy, pokiaľ finančné prostriedky z predaja nehnuteľnosti úspešne minul).

Ak ste v pozícii kupujúceho a je vám predložený návrh kúpnej zmluvy s doložkou „ako stojí a leží“, mala by sa vám rozblikať červená kontrolka. Ak ste doteraz nemali po boku realitného makléra alebo advokáta, je ten správny čas obrátiť sa na neho.

Ak ste v pozícii predávajúceho a realitná kancelária alebo advokát vám predloží kúpnu zmluvu aj s doložkou a hrdo vám je odprezentované, že práve týchto pár slov vás dokáže zbaviť akejkoľvek zodpovednosti za vady predávanej nehnuteľnosti (vrátane tej plesne za kuchynskou linkou o ktorej kupujúci nevie), nerada vás sklamem, ale nie je tomu tak.

A ak ste v pozícii realitného makléra a predložíte svojmu klientovi návrh kúpnej zmluvy s uvedenou doložkou, mali by ste si zároveň položiť otázku, kto bude zodpovedný za škodu, ktorá vznikne vášmu klientovi = predávajúcemu, pokiaľ sa kupujúci oprávnene domôže vyslovenia absolútnej neplatnosti tej časti kúpnej zmluvy, ktorá pojednáva o doložke „ako stojí a leží“ a zároveň si voči predávajúcemu kupujúci uplatní nárok na zľavu z kúpnej ceny či nedajbože bude chcieť od kúpnej zmluvy odstúpiť?

Nie nadarmo sa hovorí, že „dobré zmluvy robia dobrých priateľov“. Vyváženosť zmluvných podmienok pre obe zmluvné strany (predávajúci, kupujúci) je zárukou nielen serióznosti realitného makléra ale aj prejavom jeho profesionality (nevynímajúc advokáta, ktorý s realitným maklérom spolupracuje).

Autor článku: Mgr. Zuzana Klačanová, RSc.

Majiteľka realitnej kancelárie UPgreat HOME a Licencovaný maklér NARKS

https://www.upgreat.sk/zuzanaklacanova