Akú cenu má váš pozemok?
Vlastníte pozemok a premýšľate, koľko by mohol mať reálne hodnotu?
Na Slovensku existuje viacero faktorov, ktoré výrazne ovplyvňujú cenu pozemkov – od ich zaradenia v listoch vlastníctva, cez polohu v rámci územia, až po možnosti využitia podľa územného plánu. V tomto článku vám zrozumiteľne vysvetlíme, ako sa na cenu pozemku pozerajú odborníci, developeri aj trh.
1. Druh pozemku podľa listu vlastníctva
Každý pozemok je na liste vlastníctva vedený s určitým druhom:
- Zastavané plochy a nádvoria (ZPaN)
- Orná pôda, trvalé trávne porasty, vinice, chmelnice, ovocné sady
- Lesné pozemky
- Záhrady
- Ostatné plochy
Samotný druh pozemku ešte neznamená, že je vhodný na výstavbu.
2. Intravilán vs. Extravilán
- Intravilán: zastavané územie obce. Vyššia hodnota, častejšie v územnom pláne, potenciál na výstavbu.
- Extravilán: mimo zastavaného územia. Nižšia cena, obmedzené možnosti výstavby.
Cena pozemku v intraviláne môže byť 2–10× vyššia ako v extraviláne.
3. Územný plán: rozhodujúci faktor
Ak je pozemok zahrnutý v územnom pláne ako "obytné územie" alebo "zmiešané územie", jeho cena stúpa.
Ak nie je v územnom pláne, je možná len obmedzená výstavba alebo žiadna.
Ako dostať pozemok do územného plánu?
- Požiadať obec/mesto o zmenu územného plánu
- Spracovať žiadosť, mapové podklady, odôvodnenie
- Počkať na schválenie obecným/mestským zastupiteľstvom
- Rátať s časovou náročnosťou 2 – 5 rokov
4. Očakávania vs. realita
Často sú predstavy majiteľov nereálne. Pozemok bez prístupu, IS a mimo územného plánu má nižšiu hodnotu.
Rozdiel medzi predstavou a trhovou hodnotou môže byť aj 80 %!
5. Čo stojí developera príprava pozemku?
Predtým, ako sa pozemok dostane k finálnemu kupujúcemu, developer musí investovať:
- Projektová dokumentácia, územné konanie
- Inžinierske siete (IS)
- Cesty a prístupy
- Výkup pásov a pozemkov
- Poplatky, dane a iné odvody
- Právne služby a projektový manažment
Celkové náklady: 50 – 100 €/m²
6. Zhrnutie: Faktory ovplyvňujúce cenu pozemku
Rady pre vlastníka pozemku
- Zistite si druh pozemku a jeho zaradenie v územnom pláne.
- Overte si dostupnosť IS a prístupu.
- Buďte realistický pri odhadoch hodnoty.
- Pri jednaní s developerom rátajte s jeho nákladmi.
Chcete vedieť reálnu hodnotu svojho pozemku?
Kontaktujte nás pre bezplatné a nezáväzné posúdenie ceny pozemku.
Autor článku: Mgr. Jaroslav Čáp
Majiteľ realitnej kancelárie UPgreat STORK