Ako sa mení realitný trh?

Ktoré nehnuteľnosti sa zotavili z poklesu a z ktorých sa stal prepadák?

BRATISLAVA, 20. marec 2025 – Po čiastočnom zotavení trhu sa ako najodolnejšie ukázali dvojizbové byty v centre a v novostavbách. Naopak, keď sa niekto chce zbaviť rekreačnej nehnuteľnosti kúpenej počas pandémie, bude mať pravdepodobne hlavu v smútku.

Rok 2024 bol v znamení prebúdzania sa realitného trhu – konštatuje Národná banka Slovenska (NBS). Ceny nehnuteľností sa totiž po dvoch rokoch útlmu opäť prebudili. Medziročný nárast dosiahol 6,7 percenta. Podpísalo sa pod to zlacňovanie hypoték, ako aj administratívne navýšenie DPH na 23 percent.

NBS charakterizuje vývoj na realitnom trhu ako postupné doháňanie predchádzajúceho poklesu. Dodáva však, že nie všetky typy nehnuteľností rástli rovnakým tempom. Najviac napríklad zdraželi jednoizbové byty, ktorých ceny stúpili o 12 percent. Naopak, najmenší záujem je o domy, najmä tie určené na rekreáciu.

Ceny ktorých bytov rastú viac

Odlišný rast cien v jednotlivých segmentoch realitného trhu je relevantnou informáciou pre kupujúcich aj pre predávajúcich. V nasledujúcej správe sa preto pozrieme na to, ktorých nehnuteľnosti sa reštart týkal najviac a ktorých zatiaľ veľmi nie.

„Z oživenia trhu ťažia najviac novostavby, alebo kvalitne zrekonštruované byty. Najväčší dopyt pociťujeme po dvojizbových bytoch v Bratislave a okolí. Rovnako na atraktivite naberá aj downtown, kde je zvýšený dopyt po nehnuteľnostiach akejkoľvek veľkosti,“ konštatuje Zuzana Klačanová, majiteľka realitnej kancelárie UPgreat HOME v Bratislave.

Dodáva, že uplynulé dva roky dokázali, že najodolnejšie sú pri poklese trhu práve nehnuteľnosti v centre mesta. „Vnímam však, že v poslednej dobe začínajú byť porovnateľne silné aj okrajové štvrte mesta s novostavbami, ako napríklad Slnečnice, kde je kompletná občianska vybavenosť a dobrá dostupnosť do centra,“ dodáva.

„Najväčší záujem je o novostavby, najmä dvojizbové byty,“ potvrdzuje aj Stanislav Lindák, realitný maklér z kancelárie UPgreat ELEGANCE v Šamoríne. Vysvetľuje, že sú atraktívne tak pre mladé rodiny, ako aj pre investorov hľadajúcich nehnuteľnosť na prenájom.

Miroslav Švehla, majiteľ kancelárie UPgreat NAMAX, Nové Mesto nad Váhom, dodáva, že v regióne je najvýraznejší dopyt pri trojizbových bytoch vhodných na okamžité užívanie. Najväčší potenciál majú podľa neho nehnuteľnosti s nižšou cenovkou, ale aj byty v starších tehlových bytovkách. Sú síce mierne drahšie, ale ľudia oceňujú konštrukciu a mierne vyššie výmery. „Najčastejšie sa predávajú nehnuteľnosti, ktoré sú dosiahnuteľné hypotékou pre ľudí s aspoň priemerným príjmom,“ dodáva.

Hypotéka ako limitujúci faktor

Schopnosť získať hypotéku je tak podľa realitných expertov siete UPgreat kľúčovým faktorom určujúcim dopyt. „Ako hybnú silu pociťujeme úverové možnosti. Dopyt je limitovaný kapacitou získať úver, ktorú obmedzuje výška príjmu záujemcov o kúpu,“ hovorí Miroslav Švehla.

Tí kupujúci, ktorí nedosiahnu pri hypotéke na vyššiu sumu, si vyberajú dvojizbové byty. Stanislav Lindák dodáva, že k zvýšeniu úrokov sa pridalo aj zvýšenie životného minima a rast cien nehnuteľností. „To posunulo dvojizbové byty do pozície ľahšie dostupnej možnosti na bývanie pre mladé dvojice, prípadne pre rodiny s deťmi,“ približuje.

Dopĺňa, že takto uvažujú aj investori. Ak si rodina nevie kúpiť vlastné bývanie, je odkázaná na bývanie, čím sú dvojizbové byty zaujímavé aj pre investorov. Z ich pohľadu je primárne záujem o menšie byty. „Podľa súčasnej ponuky sú najatraktívnejšou a najlepšie zhodnotiteľnou investíciou v Bratislave jednoizbové byty,“ vyzdvihuje Zuzana Klačanová.

Ak bude neskôr zlacňovanie úverov pokračovať, časť kupujúcich by sa mohla posunúť na väčšie byty. „Ak úvery zlacnejú, môžeme očakávať, že klienti začnú postupne meniť menšie nehnuteľnosti za väčšie, ktoré si teraz dovoliť nemôžu,“ hovorí odborníčka.

Po znížení sadzieb by mohol výraznejšie rásť dopyt po trojizbových a štvorizbových bytoch. Tie by sa mohli stať prístupnejšie pre širšiu skupinu záujemcov. Najmä pre rodiny s deťmi, ktoré sú aktuálne tesne pod hranicou dostupnosti väčšieho bývania.

Ktoré nehnuteľnosti majú šancu odolať kríze

Aktuálna situácia ukazuje, ktoré nehnuteľnosti majú potenciál odolávať poklesu. Počas dvoch rokov totiž trh plošne zlacnel o 11 percent. Aktuálne niektoré z segmenty tento pád dobiehajú, no neplatí to pre všetky. Niektoré typy nehnuteľností ukázali pozoruhodnú odolnosť, iné spadli viac ako priemer.

„Najväčší potenciál udržať si cenu majú typicky nehnuteľnosti v centre mesta, najviac vo väčších mestách, kde pretrváva trvalý záujem o bývanie, ako aj o investície. Ide najmä o byty vo vyhľadávaných lokalitách,“ hovorí Stanislav Lindák. Dobrou stávkou na trh sú podľa odborníkov nehnuteľnosti vhodné na ďalší prenájom.

Naopak, medzi porazených patria pandemickí víťazi. Najväčší pokles totiž zaznamenali nehnuteľnosti v rekreačných oblastiach. „Nie preto, že by boli nezaujímavé alebo nechcené, ale v dobe lockdownu dopyt po nich raketovo vyletel, keď každý chcel vlastniť nehnuteľnosť, kde by mohol tráviť čas,“ spomína Stanislav Lindák. „Teraz je éra ničnerobenia preč, ošiaľ opadol a dopyt sa vrátil späť do štandardného režimu, rovnako ako ľudia do práce z homeofficov,“ opisuje odborník súčasný trend. Podobnú skúsenosť má aj Zuzana Klačanová: „Pandémia covidu znásobila ceny rekreačných nehnuteľností na takmer dvojnásobok. Dnes ich majitelia už nevedia predať za rovnakú cenu, ako ich kúpili. Podobný trend je cítiť aj pri rodinných domoch v okolí Bratislavy,“ hovorí.

Miroslav Švehla pripomína, že cenovo podhodnotené sú aj pozemky určené pre individuálnu domovú výstavbu. „Počas stavebného boomu vybehli s cenami príliš vysoko a často boli obstarané za vysoké sumy. Predaj za nižšiu ponukovú cenu teraz majiteľov príliš bolí,“ konštatuje.

Čo bude nasledovať

Na novú situáciu už reagujú aj developeri. Snažia sa prichádzať s nehnuteľnosťami v nižšej výmere, aby sa zmestili do stiesnených úverových možností kupujúcich. „Developeri sa prispôsobili trhu. Keďže väčšina klientov si nevie dovoliť veľkometrážne nehnuteľnosti, developeri začali stavať menšie byty. Časy, kedy trojizbové byty mali bežne cez 80 štvorcových metrov sú už, zdá sa, preč. Dnes nie je prekvapením, ak novostavba trojizbového bytu má rozlohu tesne nad 50 metrov,“ hovorí Stanislav Lindák. Za ďalšiu zmenu v ponuke pokladá väčší dôraz na energeticky efektívne a moderné bytové jednotky, ktoré zodpovedajú súčasným ekologickým štandardom. Treťou hybnou silou trhu sú podľa neho kritériá ESG. „Stavebné spoločnosti sa musia už dnes zameriavať na zníženie emisií skleníkových plynov, efektívne využívanie zdrojov a minimalizáciu odpadu. Bude to mať vplyv aj na koncové ceny,“ hovorí. Ceny novostavieb teda podľa neho budú rásť.

Ďalším faktorom je nový stavebný zákon. Ak podľa Zuzany Klačanovej zákon splní účel, na aký bol prijatý, v priebehu pár rokov môžu zo strany developerov vznikať nové bytové budovy, čo by ovplyvnilo aj cenu starších nehnuteľností. Podľa Miroslava Švehlu je ale rozpätie medzi cenami starších bytov a bytov v novostavbách stále príliš veľké na to, aby predaj developerských projektov extrémne akceleroval.

V tlačovej správe sa vyjadrovali naši realitní odborníci: 

Miroslav Švehla, majiteľ realitnej kancelárie UPgreat NAMAX,  www.upgreat.sk/miroslavsvehla

Zuzana Klačanová, majiteľka realitnej kancelárie UPgreat HOME, www.upgreat.sk/zuzanaklacanova

Stanislav Lindák, realitný maklér z kancelárie UPgreat ELEGANCE, www.upgreat.sk/stanislavlindak